Prêt immobilier : revendre son bien pour anticiper le remboursement
La revente d’un bien constitue l’une des solutions permettant d’anticiper le remboursement d’un prêt immobilier. Le tout est de choisir le bon moment pour procéder à ce type d’opération. On évite ainsi de se retrouver dans une situation pour le moins embarrassante.
Une revente précoce et la « negative equity »
La revente d’un bien financé par un prêt immobilier est associée à des risques financiers. Ceux-ci sont d’autant plus conséquents si cette opération a lieu très tôt, en regard de la durée de remboursement. En effet, les 12 premiers mois de remboursement d’un prêt immobilier concernent surtout les intérêts. Durant cette période, le capital est donc presque intact.
Le revendeur risque ainsi d’être confronté à la « negative equity », une situation délicate qui s’explique par le fait que le prix de la revente du bien ne permet pas de couvrir le capital du prêt restant dû. Elle découle surtout de la fluctuation des prix. En effet, dans une période de marché de l’immobilier morose, il se peut que les prix pratiqués soient inférieurs à ceux conclus lors de l’achat du bien immobilier. Le revendeur sera alors contraint de continuer à rembourser une maison, dans laquelle il n’habite plus.
Frais de remboursement anticipé
Un remboursement anticipé implique le plus souvent des frais. Avant de se décider, le propriétaire désireux de revendre son bien en vue de rembourser son prêt par anticipation se trouve dans la possibilité d’évaluer à l’avance ces frais.
Pour ce calcul, il suffit de se référer au contrat qui plafonne normalement ce montant à 3 % du capital restant dû. Une clause prévoit aussi 6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt.
Ces règles ne concernent toutefois que les crédits immobiliers à taux fixe. Autrement dit, ceux à taux variable peuvent être remboursé par anticipation sans frais. Certains propriétaires peuvent même tirer une plus-value, en procédant à cette opération.
Par ailleurs, il faut aussi savoir que bon nombre d’institutions de prêt restent ouvertes à des négociations concernant les frais de remboursement anticipé. Ceux-ci peuvent ainsi être revus à la baisse, voire supprimés dans certains cas. Les prêts contractés à compter du 1er juillet 1999 sont par exemple concernés par cette seconde possibilité, si la revente est due à un événement exceptionnel comme une perte d’emploi, ou bien le décès de l’emprunteur.
À noter qu’il existe bien des contrats de prêt immobilier qui ne prévoient pas de frais de remboursement anticipé. Toutefois, la revente anticipée implique généralement un dédommagement au profit de la banque, quelle que soit la forme sous laquelle celui-ci se présente.
Il faut également penser au fait que la revente d’un bien immobilier est assortie de droits de mutation qui peuvent s’élever à 8% du prix de ce bien.
