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Bien choisir son prêt pour un investissement locatif ?

 

 

Si vous achetez pour louer, la rentabilité de votre investissement va dépendre :

  • de tous vos décaissements, c’est à dire votre apport personnel initial auquel il faut ajouter les décaissements mensuels prévisibles pour combler les dépenses non couvertes par le loyers,
  • de la valeur du bien à l’issue de l’opération.

Le calcul est assez complexe mais quelles que soient les hypothèses retenues, il est toujours plus intéressant de financer un bien locatif à crédit que de le payer comptant.

Le rendement locatif est d’autant plus élevé que le financement est important c’est à dire que:

  • votre apport personnel est faible,
  • le prêt est remboursé lentement (donc sur une durée longue).

Typiquement, dans le cas d’un investissement locatif il est assez courant d’emprunter la totalité y compris les frais de notaire et de garantie, sur des durées de 10 à 25 ans.

De plus, sauf si vous optez pour le régime du micro-foncier qui prévoit un abattement fiscal forfaitaire de 30% des loyers bruts, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers.

Le prêt, proposé sera de même nature que pour l’achat d’une résidence principale ou secondaire, en revanche, le calcul d’endettement sera différent, car vous aurez un loyer qui rentrera dans les revenus en plus de vos revenus actuels.

Les banques pondèrent cependant les revenus fonciers (70 à 80 % est généralement pris en compte) et le projet doit être crédible et fournir :

  • Le revenu foncier estimé,
  • les charges (assurances, taxes…) du bien locatif,
  • la qualité du bien et emplacement.

Si le bien est déjà loué ou entre dans le cadre d’un programme locatif, la souscription d’une garantie de paiement du loyer est un plus.

Dans le cas où l’investissement locatif s’inscrit dans le cadre d’une loi de défiscalisation la réduction d’impôt est limitée dans le temps (9 ans pour la loi Duflot) et si vous avez l’intention de revendre le bien à l’issue de cette période, il peut être avisé, d’ajuster le durée du prêt à la durée prévisible de détention du bien.

Notre formulaire de crédit en ligne vous permettra d’optimiser le montage de votre prêt locatif et de bénéficier de taux négociés par des professionnels.

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