Prêt immobilier : faut-il solder un crédit en cours lorsque c’est possible ?

Une rentrée d’argent inattendue, un héritage ou la vente d’un bien et l’emprunteur pense directement à solder son prêt immobilier. Sa décision est-elle judicieuse ? À moins de bénéficier d’un capital avec taux de rendement élevé, il a réellement tout intérêt à rembourser son crédit.

Rembourser par anticipation

Le remboursement par anticipation permet à un emprunteur d’épargner l’équivalent de ses mensualités. Pour un emprunt de 200 000 euros souscrit pour une durée maximale – 25 ans – à un taux de 3,2 % et impliquant des mensualités qui s’élèvent à 1 029 euros, il économisera par exemple 12 348 euros par an. L’emprunteur devra cependant verser des pénalités équivalant à six mois d’intérêt plus le capital restant dû pour solder son crédit. Un peu plus de 192 000 euros seront dans ce cas nécessaires s’il souhaite rembourser par anticipation en considérant qu’il a déjà payé 24 échéances.

Si l’emprunteur décide de conserver le crédit, il aura la possibilité de placer l’intégralité des fonds à sa disposition. S’il choisit un support d’épargne comme une assurance-vie à 2,5 %, son capital s’élèvera à plus de 310 000 euros au terme de son contrat. Dans le cas où il solde son prêt en plaçant les économies réalisées dans un produit rapportant là encore 2,5 % par an, il obtiendra en revanche une somme de 368 000 euros nets de prélèvements à la fin théorique de son contrat, soit au bout de 23 ans. L’emprunteur a donc tout intérêt à solder son crédit s’il en a la possibilité.

Tenir compte du différentiel de taux

Il n’est toutefois pas toujours intéressant de solder son prêt en cours. C’est le différentiel de taux qui justifie l’intérêt ou non de rembourser par anticipation. Si le taux de placement du capital reçu est inférieur à celui du crédit, le coût du prêt est supérieur à celui du capital d’où la nécessité de solder rapidement le contrat. Dans le cas contraire, il est préférable de mener le crédit jusqu’à son terme et investir le capital disponible dans un produit de placement suffisamment rentable. Un écart de 1,5 point est théoriquement requis pour que le maintien du contrat soit intéressant.

Pour évaluer ce différentiel, il faut considérer l’assurance qui vient gonfler le taux de l’emprunt et des prélèvements qui font chuter le taux du placement. Même ces paramètres pris en compte, il est cependant difficile de trouver des produits d’épargne sécurisés permettant d’obtenir des taux 1,5 point plus élevés que ceux de l’immobilier. Les taux des contrats de prêt proposés il y a quelques années étaient en effet élevés. Ainsi, il est conseillé dans la plupart des cas de solder son prêt en cours si l’on bénéficie d’une rentrée d’argent importante.