Négocier la réduction ou la suppression des pénalités de remboursement anticipé

Lorsqu’un emprunteur souhaite solder un crédit immobilier avant son échéance, il se retrouve face à des pénalités de remboursement anticipé plus ou moins conséquentes.

Les pénalités de remboursement anticipé : une juste compensation

Le remboursement anticipé d’un crédit immobilier est un droit accordé à tout emprunteur. Ce droit est toutefois assorti de certaines obligations, dont le paiement des pénalités de remboursement anticipé explicitement mentionnées dans le contrat. Cette indemnisation correspond en réalité au manque à gagner par la banque, du fait du raccourcissement de la durée d’amortissement de l’emprunt. Le montant des indemnités est néanmoins plafonné. Il ne peut pas dépasser l’équivalent de 6 mois d’intérêts ou de 3 % du capital restant à rembourser. La banque a par ailleurs l’obligation d’inscrire ces clauses dans l’offre de prêt initiale. Si aucune mention des pénalités de remboursement anticipé n’est faite dans le contrat, la banque ne peut en aucun cas les exiger lorsque l’emprunteur souhaite solder son crédit avant terme. De même, aucune pénalité n’est exigée à l’emprunteur s’il doit revendre le bien avant le terme de son contrat, pour cause de déménagement suite à une mutation professionnelle ou un divorce.

Négocier les pénalités de remboursement

La négociation du montant ou des modalités de calcul des indemnités de remboursement anticipé doit être réalisée avant même la signature du contrat. Deux options s’offrent alors à l’emprunteur. La première consiste à discuter avec la banque d’un possible plafonnement de la durée sur laquelle les indemnités sont encore exigibles. Les deux parties peuvent, par exemple, s’accorder sur la suppression des compensations à partir de la 10e année du remboursement d’un prêt à 15 ans. Nombre de banques choisissent en effet d’amortir les intérêts durant les premières années du crédit. L’emprunteur est alors en droit de considérer que la banque a déjà récupéré une grande partie, sinon la totalité des intérêts à partir d’un certain délai, et qu’il ne lui reste plus que le capital à rembourser.

La seconde option consiste à choisir une formule de crédit à taux d’intérêts variable. Ce type de contrat n’inclut pas en effet les pénalités de remboursement anticipé, la banque ayant déjà misé sur la variation de taux pour amortir le crédit dans les meilleures conditions. Il en va de même pour les crédits à taux mixte, autrement dit un prêt dont le taux d’intérêt comporte une partie fixe et une partie variable. Si toutefois l’emprunteur n’a pas négocié ces termes dans son contrat, il a toujours la possibilité de le faire lors de la renégociation ou le rachat de son prêt. L’idéal serait alors de demander la suppression des indemnités à la banque, en échange de souscription de nouveaux produits financiers – épargne, assurance-vie, nouveau crédit – au sein de l’établissement.