Crédit immobilier : les critères pour fixer le capital

Lors de la souscription d’un crédit immobilier, il n’est pas systématique que la banque accorde le montant demandé par l’emprunteur. En effet, quelques paramètres sont avant tout vérifiés, comme la capacité de remboursement et le niveau des revenus.

Le critère principal : la capacité de remboursement

Afin de fixer le montant du crédit qu’elle accordera, la banque prendra la capacité de remboursement de l’emprunteur comme critère principal. Cette méthode consiste à déterminer combien l’emprunteur peut réellement consacrer au remboursement du prêt, par rapport à ses éventuels crédits déjà en cours et ses revenus mensuels. Ainsi, il sera facile de s’assurer qu’il ne tombe pas dans le surendettement. Depuis quelques années, le principe des 33 % est utilisé et recommandé par la plupart des banques. D’après cette recommandation, le niveau d’endettement d’un emprunteur ne doit pas être supérieur à 33 % de ses revenus, car au-delà, les risques d’impayés et de surendettement sont importants.

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Pour un ménage qui gagne 4000 euros par mois, la capacité de remboursement est de 1320 euros pour tous les crédits. S’il s’agit du premier prêt que souscrit le ménage, il pourra donc prétendre à un montant équivalent à des mensualités de 1000 euros ou un peu plus. Si par contre un crédit dont les mensualités s’élèvent à 650 euros a déjà souscrit, la capacité de remboursement passe à 670 euros, et le montant à emprunter sera réduit parallèlement à cela. Un emprunteur qui souhaite souscrire un crédit d’un montant assez important a donc intérêt à solder au mieux ses autres dettes avant de faire une demande. C’est seulement à cette condition que son dossier sera recevable et que le montant demandé pourra lui être accordé.

Les exceptions

Une banque peut s’avancer à accorder un crédit même si l’emprunteur dépasse ce seuil d’endettement de 33 %, à condition que ce dernier dispose de revenus assez importants. En effet, les banques évaluent le montant qu’elles peuvent débloquer par rapport au risque d’impayé que représente l’emprunteur. Cela va de soi, le profil du candidat sera scruté : la tenue de ses comptes, les incidents de paiement ou encore les découverts bancaires auront alors une importance particulière. Ces éléments contribuent à déterminer la solvabilité de l’emprunteur. Le fait de pouvoir engager une somme importante en guise d’apport personnel peut aussi faire pencher la balance et convaincre les institutions de prêt à accorder un montant élevé, malgré le dépassement du seuil d’endettement. Cet apport personnel pourra faire baisser considérablement le taux d’intérêt du crédit et raccourcir la durée du remboursement, ce qui réduira les risques de surendettement de l’emprunteur.