Crédit immobilier, comment ça se passe avec une SCI ?

Il est plus facile pour les parents de transmettre des biens immobiliers à leurs descendants en créant une SCI. La démarche peut par contre s’avérer contraignante pour contracter un crédit.

Emprunter sur le marché classique du crédit

La constitution d’une SCI – Société civile immobilière – est une alternative permettant une accession plus facile à la propriété. Comme dans le cas d’un achat immobilier, cette acquisition peut rarement se faire sans le recours à un financement bancaire. La majeure partie du temps les actionnaires auront recours au circuit classique du crédit immobilier. La seule différence qui existe entre un prêt accordé à un particulier et à une SCI est que c’est la SCI qui contracte le prêt et s’engage à le rembourser.

Pas d’emprunt aidés pour la SCI

Les emprunteurs via une SCI ne doivent pas s’attendre à un miracle. Ce type d‘investissement locatif n’est pas éligible à un emprunt aidé. Le futur bailleur doit rayer de sa liste le Prêt à taux zéro et le crédit conventionné. Les souscripteurs ne peuvent pas non plus bénéficier d’un PEL – Prêts épargne-logement. C’est pareil pour le CIDD – crédit d’impôt pour le développement durable. Le candidat à l’accession à la propriété ne pourra donc pas compter sur un taux réduit ou un abattement fiscal pour diminuer les charges de son financement.

Des garanties individuelles

Le crédit immobilier contracté dans le cadre d’une SCI peut aussi être accompagné de garantie comme l’hypothèque ou une caution. Compte tenu du fait que la société immobilière dépend entièrement des porteurs de parts, la banque demandera à chacun des actionnaires de présenter des garanties individuelles supplémentaires. Ainsi, tous les associés doivent cautionner le prêt de la SCI.

Pour le cas d’une SCI de type familial par exemple, ce sont toujours les parents qui apportent leur caution pour l’emprunt contracté. L’organisme de prêt se retournera vers les détenteurs d’actions lorsque la société immobilière ne parvient pas à rembourser ses dettes. Il faut noter qu’en cas de défaillance du débiteur, la responsabilité de chaque porteur de titre sera proportionnelle au montant de l’apport de celui-ci dans le capital global.

L’assurance emprunteur aux noms des associés

Le crédit immobilier accordé à la société immobilière est également conditionné par une garantie emprunteur comprenant une assurance décès et invalidité. Dans le cas précis d’une SCI, le contrat sera établi au nom des porteurs de titres. Là encore, les associés ne profiteront d’aucuns traitements de faveur parce qu’ils paieront l’assurance de prêt au prix du marché. Les primes représentent dans bon nombre de cas 0,40 % de la somme totale empruntée pour financer l’acquisition du bien. La quotité de la garantie sera déterminée en fonction de l’implication de chaque souscripteur dans l’investissement.