Octroi d’un crédit, la Banque fait un check up de votre vie financière !

En accordant un crédit immobilier, une banque s’expose aux risques de défaut de paiement de son client. L’analyse du dossier de prêt paraît dès lors essentielle pour juger de la solvabilité de chaque emprunteur.

La situation financière du débiteur

La banque commence toujours l’évaluation des risques d’impayés par l’analyse des capacités financières du demandeur de crédit. Le but de l’opération consiste à quantifier les entrées d’argent et les charges ou passifs inhérents à l’emprunteur.

• L’estimation des revenus du client :

Pour juger la capacité de remboursement du contractant, le banquier exige plusieurs informations, avec des pièces justificatives, concernant ses ressources financières. Il s’intéresse notamment aux revenus du travail du demandeur – honoraires, traitement, salaires, etc. —, aux plus-values sur le capital – loyers, intérêts, etc. — aux recettes sociales, dont la retraite, les pensions et autres allocations familiales. La vérification des revenus se fait par l’analyse des déclarations fiscales, les fiches de paies récentes, les livrets d’épargne et autres fichiers fournis par la Banque de France.

• L’analyse des passifs et des charges :

La législation interdit aux créanciers d’accorder un prêt à une personne en situation de surendettement ou susceptible de l’être. Ainsi, les banquiers exigent la mention des dettes et des dépenses courantes à la charge du client dans toute demande de crédit immobilier. Les passifs considérés portent notamment sur les échéances de crédit, les impôts, loyers et autres charges personnelles ou familiales.

Le chiffrage des dettes permet de calculer le taux d’endettement du client potentiel. La banque n’accordera aucun prêt à un individu dont les mensualités de crédit dépassent ou frôlent 33 % de ses revenus mensuels.

L’étude du passif conduit la banque à s’intéresser aux antécédents financiers du débiteur. Elle vérifie notamment si le contractant n’est pas soumis à des interdits bancaires ou inscrit dans les fichiers FICP ou FCC.

L’étude des garanties et l’évaluation du risque

La banque s’intéresse en outre à d’autres facteurs reflétant la solidité financière de l’emprunteur :

• le type de contrat de travail : un contractant muni d’un CDD sera ainsi jugé moins solvable financièrement que le titulaire d’un CDI. Dans le même registre, l’ancienneté d’un salarié pèse énormément sur l’appréciation du risque du banquier.

• Le train de vie et le niveau d’épargne : le créancier pénalise les demandeurs fréquemment à découvert ou juste à l’équilibre. Ces indices signifient à ses yeux l’incapacité du candidat à gérer ses dépenses et ses entrées d’argent.

Outre le montant de l’apport personnel, le débiteur potentiel doit apporter des garanties financières ou matérielles en cas de défaut de paiement. Du type de garantie proposée dépend le niveau de risque auquel l’établissement s’expose. Les créanciers acceptent généralement la caution – ou le remboursement par un tiers -, le nantissement, le gage, l’hypothèque et le privilège comme garanties préalables à l’obtention d’un prêt immobilier.